L’agent immobilier et l’urbanisme
L’agent immobilier est un professionnel supposé être en mesure de répondre aux différentes questions posées par ses clients. Cependant, certains sujets sont plus complexes que d’autres, notamment l'urbanisme. En effet, il est impératif que le professionnel connaisse parfaitement les règles d’urbanisme applicables au bien considéré.
La Loi SRU du 13 décembre 2000, la loi Alur du 26 Mars 2014 et la nouvelle Loi Elan ont modifié profondément les règles en matière d’urbanisme. Elles ont mis fin aux plans d’occupation des sols (POS) pour encourager les collectivités à se doter d’un plan local d’urbanisme (PLU). De fait, les POS qui n’ont pas été transformés en PLU avant le 1er janvier 2016 sont devenus obsolètes. Ainsi, dans les communes où le POS n’a pas été révisé en PLU au 24 mars 2017, c’est le RNU (règlement national d’urbanisme) qui sera applicable.
Urbanisme & devoir de conseil : se protéger et protéger ses clients.
Les conseils de l’agent immobilier sont très utiles surtout dans des zones sensibles, périurbaines ou rurales qui évoluent énormément depuis quelques années.
Un bon professionnel doit pouvoir répondre aux questions du client concernant par exemple l’extension potentielle de la maison, l’emprise au sol possible d’une future construction, les servitudes d’urbanisme ou d’utilité publique en cours et à venir (alignement par exemple), la possibilité de construire un garage, une remise, une cabane de jardin, surélever d’un étage, ouvrir une nouvelle fenêtre...
Il doit aussi connaître la proximité des moyens de transport, des écoles, des crèches …
L’importance des documents prévisionnels d’urbanisme.
L'agent immobilier doit pouvoir renseigner ses clients sur les projets par exemple de construction d’une autoroute, d’une double voie, d’un centre commercial, d’une prison, d’un pont, d’un parc de loisirs, d’un stade municipal… bref toute information utile qui pourrait décourager un acquéreur ou diminuer dans le temps la valeur du bien acquis.
En effet, l’installation d’un centre commercial proche ou la modification future d’infrastructures routières peuvent entraîner des nuisances sonores, de circulation automobile, de danger pour les enfants ou toute autre nuisance qui pourraient dissuader les clients de poursuivre leur démarche d’acquisition.
A savoir : la cour de cassation a déjà annulé une vente dans le cadre de la construction d'une rocade non évoquée avant la vente. Il en va de votre devoir de conseil. Lire l'article.
D'autres jurisprudences existent comme précisé dans cet article sur l'obligation de fournir un ERNMT au futur acquéreur.
>> Retrouvez en bas d'article, toutes les notions et définitions à connaître.
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Le professionnel de l'immobilier doit maîtriser tous les outils techniques et juridiques de l’urbanisme, à savoir :
les ZAC (zone d’aménagement concerté),
les lotissements,
le permis de construire groupé ou valant division parcellaire,
les AFU,
la zones de préemption,
l’expropriation pour cause d’utilité publique,
la zone réservée,
le calcul d’une surface de plancher (SdP),
le certificat d’urbanisme,
le permis de construire (dépôt, instruction, refus, délais, validité dans le temps, ….),
le permis de démolir,
le permis d’aménagement,
la déclaration préalable,
l’autorisation préalable,
les recours des tiers,
les contentieux en général.
Bien sûr, il ne s’agit par pour l’agent immobilier de tout faire pour dissuader ses clients d’acheter le bien proposé mais simplement de les informer suffisamment pour ne pas être mis en cause et engager sa responsabilité professionnelle.
Les conseils du coach Immo :
Etant donné l’évolution incessante de la législation en matière d’urbanisme, une formation initiale et périodique semble nécessaire pour bien maîtriser le sujet.
Nous vous conseillons aussi de bien renseigner vos clients par écrit (email, généralement) pour être en mesure de prouver que vous avez rempli votre mission de conseil. Ainsi, les clients ne pourront jamais dire que vous ne les avez pas informés sur des points importants susceptibles de remettre en question le bien fondé de la transaction envisagée.
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Les notions à connaître :
Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) - qui a remplacé le POS (Plan d’Occupation des Sols) - permet de connaître les règles d’urbanisme applicables dans le secteur concerné par le bien, notamment :
les règles architecturales en vigueur,
les aménagements prévus dans le secteur,
les projets programmés par les collectivités locales,
connaître l’utilisation autorisée des parcelles foncières,
situer les zones inondables…
Le PLU est soit communal soit intercommunal. Il détaille les zones de la commune :
zone U (urbaines),
zone AU ( à urbaniser),
zone A (agricole),
N (naturelles et forestières).
Il comporte 14 articles et des annexes. Il doit être en conformité avec la Loi Montagne et Littoral, la DTA (directive territoriale d’aménagement), le SCOT (schéma de cohérence territoriale) , le PLH (plan local de l’habitat), le PDU (plan de déplacement urbain), les différentes chartes locales, le SAGE (schéma d’aménagement et gestion des eaux)…
Attention : Si la commune transfère son pouvoir en matière de PLU à l’intercommunalité, on parle de PLUi.
SCOT : Le Schéma de Cohérence Territoriale est un document qui détermine à l’échelle de plusieurs communes ou groupements de communes un projet de territoire afin de mettre en cohérence l’ensemble des documents sectoriels intercommunaux (PLU), les programmes locaux de l’habitat (PLH), les plans de déplacements urbains (PLD). C’est un outil de mise en œuvre d’une planification communale qui remplace l’ancien schéma directeur depuis la LOI SRU.
Carte communale : A défaut de PLU ou de POS, il faut se référer à la carte communale consultable en mairie. Elle délimite les secteurs constructibles et les dérogations possibles dans les secteurs non constructibles.
Le COS : Le Coefficient d’Occupation des Sols dit « COS » est abandonné au profit d’autres règles, telles que l’emprise au sol, la hauteur maximum des bâtiments ou encore l’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives, ou au domaine public.
ll n’est plus possible de fixer un COS dans le PLU. L’abandon du COS permet d’augmenter la surface habitable (SHAB) de nombreuses unités foncières en autorisant l’élévation des constructions existantes car le coefficient d’emprise au sol (CES) est toujours applicable. La division d’un terrain permet aussi dans certains cas d’augmenter les surfaces constructibles autorisées. La fixation par le PLU d’une superficie minimale des terrains à construire est supprimée.
La SdP : On ne parle désormais plus de SHON SHOB ou SHAB mais de Surface de Plancher (SdP). La SdP correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert calculée à partir du nu intérieur des façades en déduisant le parking, les combles, les locaux à usage professionnel, les locaux techniques, les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1.80 mètre, les surfaces d’escaliers et ascenseurs, les caves et celliers desservis par une partie commune…
DPU : Le Droit de Préemption Urbain permet à une collectivité d’acquérir en priorité un bien mis en vente qui est situé dans une zone de droit de préemption. La collectivité a 2 mois pour se positionner ou pas. Le silence de l’administration vaut renonciation. C’est le notaire qui procède à la purge du droit de préemption.
DIA : La Déclaration d’Intention d’Aliéner est un document obligatoire, envoyé par le notaire, pour informer l’administration qu’un bien va être mis en vente, si le bien est situé en zone de préemption possible. Suite à l’envoi de la DIA, l’administration a 2 mois pour répondre.
PADD : Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable énonce les principales orientations des communes en matière d’aménagement et constitue le préalable indispensable à l’élaboration de tout PLU.
PLH : Le Programme Local de l’Habitat est un document stratégique de planification foncière et de planification de l’offre de logement.
La Loi Littoral constitue le fondement des règles d’urbanisme applicables dans les communes situées en bordure d’étendues d’eau, d’estuaires et de deltas. Ainsi toute nouvelle construction doit se faire en continuité des zones urbanisées déjà existantes.
Les lotissements situés dans des zones régies par un PLU, les règles applicables au lotissement cesseront de s’appliquer même si la majorité des co-lotis en demande le maintien. La loi Alur prévoit ainsi la caducité des documents du lotissement au bout de 10 ans, pour peu qu’il soit situé dans le périmètre d’un PLU ou d’un document en tenant lieu (POS, carte communale).
ERNMT : Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques.
Pour aller plus loin :
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