Gestion locative : Règles liées au préavis du locataire et au droit de visite du bailleur
Le bail d'habitation d'un bien vide ou meublé est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette dernière stipule que le locataire a l'obligation de laisser un droit d'accès et de visite au bailleur ou son représentant (l'agent immobilier) afin de réaliser la visite du bien dans le cadre d'une re-location ou de la vente de ce bien.
L'article 4 de cette loi du 6 juillet 1989 précise que les visites :
ne peuvent avoir lieu le dimanche ;
ne peuvent avoir lieu les jours fériés ;
sont limitées à un maximum de 2 heures par jour.
L'organisation des visites doit être envisagée avec le locataire, en fonction de vos disponibilités respectives et en respectant les règles précédemment mentionnées.
Pouvons-nous reculer le préavis tant que nous ne pouvons faire de visite du bien ?
C'est une question qui revient souvent lors de mes formations et pour laquelle la réponse est sans appel. Le bailleur ne peut pas se faire justice en reportant la date d'effet du préavis, qui est la date de fin de contrat, à partir de laquelle le locataire peut librement quitter le logement et être libéré de l'obligation de payer un loyer. Dans le cas ou il se maintient au delà, une indemnité d'occupation lui sera demandée. Le bailleur doit respecter le droit de jouissance du bien jusqu'au dernier jour du bail.
Pouvons-nous entrer dans le logement sous couvert du préavis ?
Non. Toute intrusion sans le consentement et/ou la présence du locataire serait une violation de domicile, un délit puni sévèrement par le Code Pénal.
Le conseil du Coach Immo : Si le locataire vous donne son accord pour faire visiter le bien mais ne peut être présent sur le lieu, je vous conseille d'obtenir un accord écrit avant d'effectuer cette (ces) visite(s).
Quels sont les recours du bailleur ?
Le bailleur peut mettre en demeure le locataire afin de lui rappeler qu'il doit permettre la visite du logement en vue de sa relocation en s'en tenant à l'encadrement fixé par la loi. Le bailleur doit aussi l'alerter sur sa possibilité de réclamer une indemnisation pour le préjudice causé.
Cependant la seule action judiciaire possible, en responsabilité extracontractuelle au visa des articles 1240 et suivants du Code civil, ne peut être effectuée qu'a posteriori.
Le conseil du Coach Immo : Ajoutez à vos baux d'habitation une clause mentionnant votre droit d'accès et de visite afin de sensibiliser le locataire en amont.
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