Préparez vos prochaines locations saisonnières #LoiElan
Cet article complète celui intitulé : "la loi Elan pour les professionnels de l'immobilier" dans lequel nous avions évoqué l'objectif de cette loi et son articulation. Nous avions également évoqué 8 mesures à appliquer sans attendre.
La loi Elan du 23/11/2018 est aussi venue modifier des textes du Code du tourisme qui fixent le cadre légal applicable pour la location de logements en meublés de tourisme. Un point s’impose, sur les règles applicables du côté des loueurs, mais aussi des professionnels de l'immobilier.
Pourquoi règlementer le marché de la location saisonnière ?
Depuis un peu plus d'une dizaine d'années, la rencontre entre les locataires saisonniers et les loueurs a été facilitée par l'arrivée des interfaces web telles que AirBnB. Cela a déséquilibré le marché en créant une pénurie de biens immobilier.
Cette règlementation vise à freiner :
l'augmentation des prix de l'immobilier à la vente comme à la location (particulièrement dans les villes touristiques comme Paris, Nice ou Bordeaux).
le retrait du parc de locaux désormais loués à des fins touristiques.
le perte de revenus fiscaux (taxes de séjour, revenus locatifs...).
la concurrence déloyale avec les hôteliers.
De nouvelles obligations incombent le loueur, mais aussi les professionnels de l'immobilier lorsqu'ils gèrent le(s) bien(s) pour le compte de son client. Ils doivent en outre connaître les subtilités de la règlementation afin d'honorer leur devoir de conseil.
Loi Elan & location saisonnière
Pour commencer, vous devez savoir que la définition même d'un "meublé de tourisme en location saisonnière" a été modifiée par l'article L234-1 du Code du Tourisme.
"I. Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.
II. Est un local meublé au sens du II de l'article L. 324-1-1 :
1° Un meublé de tourisme défini au I du présent article ;
2° Une partie d'un tel meublé, que ce meublé soit ou non à l'usage exclusif du locataire."
Les obligations afférentes aux loueurs
Elles dépendent de 2 critères : la taille de la ville et le type de bien.
1. Pour les villes de moins de 200 000 habitants :
S'il s'agit d'une résidence principale
Le propriétaire n'a aucune démarche à réaliser, à condition de ne jamais dépasser le seuil de 120 jours de location par année civile.
S'agit d'une maison secondaire
Le propriétaire doit réaliser une déclaration auprès de sa commune. Certaines mairies demandent aussi d'effectuer une "autorisation de changement d'usage", puisque le bien prend alors une dimension "commerciale". Pour connaître les communes où le changement d'usage est applicable, consultez le site service-public-pro.fr.
2. Pour les villes de plus de 200 000 habitants, ainsi que les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, sauf dans les zones franches urbaines (ZFU).
S'il s'agit d'une résidence principale
Le propriétaire doit effectuer une déclaration auprès de sa mairie, et il doit veiller à ne pas dépasser le seuil de 120 jours de location saisonnière par année civile. Sauf cas de force majeure, raison de santé ou obligation professionnelle, tout propriétaire doit profiter de sa résidence principale 8 mois par an. Le cas échéant, il doit réaliser une autorisation de changement d'usage.
S'agit d'une maison secondaire
Le propriétaire doit obligatoirement faire une déclaration et une demande de changement d'usage.
Les obligations dues aux professionnels de l'immobilier
L'article L 324-2-1 (Code du tourisme) met diverses obligations à la charge d’un agent immobilier et/ou administrateur de biens, lorsqu’il est mandaté pour la location d’un meublé de tourisme.
Que devez-vous faire ?
1. Informer votre mandant de ses obligations de déclaration, ou autorisations préalables.
2. Réclamer le numéro de déclarant ou une attestation sur l'honneur attestant du respect des obligations et stipulant s'il s'agit du logement ou non, avant de publier une annonce .
3. Intégrer le numéro de déclarant concerné à chaque annonce. Le cas échéant, une amende allant jusqu'à 12 500 euros / meublé pourra vous être réclamée.
4. Ne pas publier d'annonce ou louer un meublé de tourisme, déclaré comme résidence principale, si le bien a déjà été loué plus de 120 jours durant l'année civile en cours.
5. Transmettre à la commune le nombre de jours de location du bien, sous un mois maximum, si cela vous est demandé. Le cas échéant vous encourrez une peine de 50 000 euros / meublé (ou annonce).
A savoir : Les amendes ainsi instaurées peuvent être (uniquement) prononcées par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur demande de la commune concernée.
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