La loi ELAN pour les pros de l'immobilier

Le plan logement ou "la loi ELAN", est l'acronyme de : Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique. Ce projet de loi a été voté au parlement et publié au Journal Officiel le 24 novembre 2018.

Nous allons beaucoup en entendre parler car cette loi compte pas moins de 234 articles. De plus, dans sa décision du 15 novembre, le conseil constitutionnel a jugé contraire à la Constitution un certain nombre d’articles en raison de leur manque de lien avec l’objet initial de la loi. Ainsi, une partie de ces mesures nécessitent une ordonnance avant d'entrer en vigueur. Nous attendons plus de 50 ordonnances dans les 6 mois à venir.

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La loi ELAN s'articule autour de 4 thèmes

Cette loi vise à faciliter la construction de nouveaux logements, à moderniser les procédures administratives (dématérialisation), et à améliorer le cadre de vie des français.

• Construire plus, mieux et moins cher (simplification des normes de construction, soutien de la rénovation...).

• Protéger les plus fragiles (lutte contre les marchands de sommeil, améliorer l'accès au logement, augmenter les logements accessibles aux personnes handicapées, réorganisation du secteur HLM...).

• Revitaliser les centres-villes (valoriser le patrimoine, lutter contre les logements vacants, aider à la transition énergétique...)

• Favoriser la mobilité et la mixité sociale (le bail mobilité, la caution gratuite pour les étudiants - VISALE, l'encadrement des loyers...)

De fait, ce dispositif ne concerne pas uniquement les professionnels de l'immobilier. Il a des répercussions sur les constructeurs, les bailleurs sociaux, les collectivités territoriales, les bailleurs privés...

8 mesures de la loi ELAN qui concernent les professionnels de l'immobilier

Voici quelques mesures mises en place, à date, qui devraient vous intéresser :

1. Au titre de la décence, la loi Elan précise que tout logement loué devra désormais être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (loi de 1989 art. 6, al. 1). Selon les travaux parlementaires, il s’agit « ainsi de lutter contre la prolifération des punaises de lit » (sic). Le décret de 2002 sur la décence mériterait à notre avis d’être complété, à ce sujet. En attendant, la prudence est de mise avant une (re)mise en location.

2. Avec la loi Elan, le dossier de diagnostic technique (DDT) requis en location pourra être communiqué à un locataire par voie dématérialisée, sauf « opposition explicite » . Prévoyez d’insérer une clause dans les baux, à ce sujet.

3. Acte de cautionnement : la loi ELAN supprime l'ensemble de ces mentions manuscrites. Toutefois, l'article 22-1 modifié stipule que l'acte de cautionnement, signé par une personne physique, doit faire apparaître, à peine de nullité du cautionnement : le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'à la personne physique qui se porte caution de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte, et la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 : « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » Comme auparavant, le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Cette mesure simplifie les actes mais, pour l'heure, n'autorise pas encore la signature électronique.

4. Le texte prévoit également la numérisation de documents liés au bail de location, notamment les annexes au contrat de bail (diagnostic technique, extrait du règlement de copropriété).

5. Logement loué en copropriété. Sauf opposition d’un locataire, vous pourrez aussi lui communiquer les extraits utiles du règlement de copropriété par voie dématérialisée. Dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet d’un bail.

6. Le dispositif d’encadrement des loyers « Alur », régi par l’article 17 de la loi de 1989, est supprimé par la loi Elan. Selon le texte réécrit, la « fixation du loyer des logements mis en location est libre », en principe (loi de 1989 art. 17 II). À titre « expérimental », certaines collectivités locales pourront néanmoins demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place, mais un décret d’application sera nécessaire, à ce sujet.

7. Création du contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne de soixante ans et plus, propriétaire ou locataire, s’engage à louer ou sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de trente ans moyennant une contrepartie financière modeste. Il est régi par le sous-titre Ier du titre III du livre III du Code civil.

8. L’article 156 de la loi Elan complète l’article 14 de la loi Hoguet, afin de rendre pénalement punissable le fait, pour « toute personne, d’utiliser la dénomination “agent immobilier”, “syndic de copropriété” ou “administrateur de biens” sans être titulaire de la carte professionnelle ». Sanction encourue : six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende. Le titre d’agent immobilier, d’ADB et de syndic de copropriété est ainsi protégé (loi Hoguet art. 14 a bis A).

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