Focus : Le métier d'expert immobilier

07/02/2019

- Référent pédagogique :

L'expertise immobilière est une activité professionnelle de haut niveau. En effet, l'estimation de la valeur réelle d'un bien immobilier est incontournable dans de nombreuses situations : achat ou vente d'un bien, donation, expropriation, transmission, succession, dans le cadre de contentieux...

 

Cette discipline, à la fois technique et intellectuelle, nécessite l'intervention d'un professionnel formé, expérimenté , intègre et indépendant.

 

 

Le rôle d'un expert immobilier est d’évaluer de manière parfaitement objective et impartiale la valeur vénale ou locative d’un bien ou droit immobilier. Pour ce faire, il doit effectuer un travail d'investigation rigoureux, en prenant en considération les éléments commerciaux, juridiques et fiscaux, les règles d’urbanisme applicables, ainsi que l’étude du marché de l'immobilier.

 

La valeur d'un bien ne peut être réduite à une formule purement mathématique, d’où l’importance de l’analyse que fait un expert immobilier chevronné.

 

 

Quelles sont ses missions ?

  • Evaluer un bien avec remise d'un rapport détaillé, un rapport résumé ou un certificat d'expertise.

  • Actualiser une expertise antérieure.

  • Donner un avis sur un dossier.

  • Contrôler la cohérence d'une expertise.

  • Effectuer un rapport commun en collège d'experts.

  • Réaliser des études diverses : prospective, mise en valeur, faisabilité…).

 

Qui, et quand fait-on appel à un expert immobilier ?

 

Le recours à un expert est assez fréquent. À la demande le plus souvent d’un propriétaire pour transmission aux enfants, dans le cadre d’une donation, d’une succession ou d’un divorce, mais aussi en cas de redressement pour insuffisance de prix (IFI). Cela peut aussi être à la demande des avocats, notaires, banquiers, assureurs, agents immobiliers, gestionnaires de patrimoine ou autres professionnels de l’immobilier.  La justice fait également appel régulièrement aux services des experts immobiliers dans le cadre de procédures.

 

L'expertise immobilière peut aussi rapprocher les parties dans le cadre d'une conciliation.

 

Quels types de biens peuvent être expertisés ?

 

Les biens expertisés peuvent être une habitation, des murs commerciaux, un entrepôt, une base logistique, un bail emphytéotique, bail à construction, bail commercial, une éviction commerciale, rupture de bail commercial, des parts de SCI, un immeuble de bureaux, un fonds de commerce, locaux d'une entreprise, des terres agricoles, une forêt, un hôtel … soit à louer soit à vendre.

 

La Charte de l’expertise en Evaluation Immobiliers de France (5ème édition de mars 2017)  dont 15 compagnies ou chambres d’experts sont signataires, à l’initiative de l’IFEI ont répertorié :

  • Immobilier résidentiel et d'habitation

  • Immobilier d'entreprise

  • Fonds de commerce et titres de société

  • Copropriété 

  • Biens ruraux, fonciers et agricoles 

  • Biens à caractères exceptionnels 

Avec pour chacune de ces spécialités, des particularités.

 

 

Comment se pratique une expertise ?

 

L'expert immobilier doit être en mesure de réaliser des estimations en fonction de nombreux paramètres pour arriver à établir la valeur du bien considéré. Il doit être en mesure de :

  • analyser la qualité architecturale du bien,

  • relever les surfaces,

  • contacter la qualité des matériaux de construction,

  • avoir une connaissance parfaite du marché et du contexte économique du lieu considéré,

  • avoir pris en considération les diagnostics réalisés,

  • analyser les origines de propriété,

  • consulter les assemblées générales de copropriété, les statuts des sociétés, les pouvoirs des vendeurs ou bailleurs,

  • analyser les servitudes publiques et privées qui peuvent avoir une incidence sur la valeur,

L'Institut Français de l'Expertise Immobilière (IFEI), association créée en 1979, milite pour l'harmonisation des méthodes d'évaluation et règles éthiques, dans le respect des normes internationales et européennes (EVS de Tegova, Red Book de la RICS, IVSC), tout en tenant compte des spécificités de la France.  Pour ce faire, elle a mis en place la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui détermine le processus de réalisation d'une expertise.

 

4 phases sont nécessaires :

 

  1. Visite détaillée du bien et analyse du contexte : sont étudiés le nombre de pièces, la superficie, l'architecture, les matériaux de construction, l'environnement,  l'emplacement géographique, le marché de l'immobilier local.

  2. Méthodologie : il s'agit du calcul de la valeur du bien au travers de différentes méthodes (comparative, par capitalisation de revenu, sol + construction - vétusté…)

  3. Analyse des documents : nature juridique de propriété, diagnostiques, plan cadastral, POS, règlement de copropriété, procés verbaux d’assemblées générales extraordinaire ou ordinaire, comptes de copropriété, statut de société, plan du bâtiment, plan local d'urbanisme…

  4. L’expert immobilier rédige un rapport daté et signé qui relate les diligences effectuées et se termine par ses conclusions.

 

L'expertise immobilière est un travail passionnant qui demande rigueur, intégrité, curiosité et secret professionnel.

 

Ce métier nécessite aussi des qualités rédactionnelles, un esprit de synthèse, une probité et justesse indiscutables, une bonne culture générale et une connaissance de la vie économique locale et nationale ainsi que des règles déontologiques de la profession. Enfin, il faut une grande capacité d’analyse et d’argumentation.

 

Pour être efficace l’expert doit se tenir informé régulièrement de l’évolution de la fiscalité immobilière, de la législation concernée, des nouvelles techniques d’évaluation et autres critères importants. Il a une obligation de moyens et engage sa responsabilité civile à l’égard de la personne qui l’a requis. Il se doit d’être honnête, précis, impartial, intègre et indépendant.

 

Comment devenir expert immobilier ?

 

Le titre d’ « Expert Immobilier » n’est pas protégé, aucune licence ou certification officielle n’est à ce jour obligatoire. Toutefois, ce métier, conditionné par la Charte de l’expertise immobilière, nécessite de nombreuses compétences : techniques, comptables, juridiques, économiques, fiscales, ainsi que la connaissance du marché immobilier. 

 

Il paraît indispensable d’avoir au minimum :

  • 7 ans d’expérience en tant que professionnel de l’immobilier.

  • le Baccalauréat.

  • une formation spécifique afin de maîtriser les méthodologies de l’évaluation de valeur d’un bien, la législation, les règles d’urbanisme, la pathologie du bâtiment, etc. 

Il existe peu de formations complètes dédiées à cette spécialisation. Alors, chez Essor Conseil, spécialiste des formations présentielles et e-learning pour professionnels de l’immobilier, nous avons imaginé un parcours complet en totale adéquation avec les besoins spécifiques de ce métier. Nos formateurs ayant une véritable expérience de ce métier, nous ont permis de créer un programme de formation progressif, alternant théorie et cas pratiques, et des contenus pédagogiques de haute qualité.

 

Notre objectif est de vous aider à vous approprier ces nouvelles compétences afin de devenir un expert en immobilier reconnu.

 

 

Ce parcours se déroule sur 6 mois, à hauteur de 17 journées de formation présentielles, et  5 jours en e-learning. Ce dernier module en ligne vous permettra d’être en conformité avec les nouvelles obligations de banque (Directive européenne référencée 2014/17/EU) en sachant réaliser la découverte d’engagement financier de vos clients. Vous profitez ainsi d’un panel de compétences complet et à forte valeur ajoutée.

 

-> Rendez-vous sur le site de l'ISEIP : Comment devenir expert immobilier ?

 

Si vous n’avez pas (ou peu) d’expérience professionnelle, que vous avez un niveau Bac+3, et l’envie de retourner sur les bancs d’école il existe aussi quelques formations / Master de longue durée (cursus de 2 ans).

 

Enfin, sachez qu'une fois installé, l’expert immobilier devra suivre, chaque année, une formation continue de 20 heures .

 

Pourquoi devenir expert immobilier ?

 

D'autres métiers que les professionnels de l'immobilier peuvent prétendre à devenir expert en immobilier : les avocats, les notaires, les experts-comptables ou encore les géomètres. Cependant, en tant que professionnel de l'immobilier, vous avez un atout indéniable : la connaissance du marché, de l'écosystème de votre secteur géographique.

 

Cette spécialisation vous permettra de :

  • faire évoluer votre carrière professionnelle,

  • valoriser vos compétences et votre expérience,

  • répondre à un besoin grandissant du marché,

  • devenir un référent au sein de votre agence, ou groupement.

Enfin, cette activité peut être pratiquée à temps plein, ou à titre accessoire. Cela a l’avantage de permettre une rémunération complémentaire aux professionnels déjà installés et de lui apporter une certaine reconnaissance dans la profession.

 

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Et si vous dynamisiez vos potentiels dès maintenant ?

 

 

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